L’année 2022 sera encore difficile pour les acheteurs dans le secteur de l’immobilier résidentiel, mais des signes d’un ralentissement de la croissance des prix pointent à l’horizon et laissent entrevoir un marché moins tendu d’ici 2023.

Le signal le plus évident est celui de la hausse du taux directeur de la ­Banque du ­Canada. Le gouverneur de l’institution, ­Tiff ­Macklem, a annoncé en début d’année la fin de l’« engagement exceptionnel à maintenir le taux directeur à sa valeur plancher », en plus d’ajouter qu’il serait « nécessaire d’augmenter les taux d’intérêt », notamment en raison de la forte inflation, de la vigueur du marché de l’emploi et de la croissance du ­PIB canadien. Les estimations actuelles font passer le taux directeur de 0,25 % à 1,75 % ou 2 % à la fin de 2023.

Les experts interpellés par Les ­Affaires sont unanimes : une telle montée des taux hypothécaires aura une incidence notable sur le nombre d’acheteurs sur le marché. « ­Le bassin a ses limites, et une hausse de taux va provoquer une rétractation du nombre d’acheteurs sur le marché, avance le directeur du ­Service de l’analyse de marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du ­Québec (APCIQ), ­Charles ­Brant. Ajouter 2 % au taux d’un prêt hypothécaire de 500 000 $, c’est beaucoup d’argent, et moins de ménages vont se qualifier. » ­La hausse des paiements mensuels serait en effet de 527 $ par mois.

Les prévisions de la ­Banque ­Nationale pour le taux directeur, émises à la ­mi-janvier, faisaient état de cinq hausses à partir de mars. Lors de l’événement ­Fenêtre sur le marché immobilier, présenté en décembre, le directeur général et chef économiste adjoint à la ­Banque ­Nationale ­Marchés financiers, ­Matthieu ­Arseneau, indiquait que la projection pour le taux hypothécaire fixe 5 ans passerait de 2,59 % (décembre 2021) à 2,77 % pour 2022, à 3,17 % pour 2023 et à 3,11 % pour 2024. Il remarquait alors que le taux anticipé pour 2023 était identique à celui observé avant la pandémie, en 2018.

Cette hausse prévue des taux hypothécaires doit être envisagée positivement. Jumelée à une croissance plus modérée des salaires, une normalisation de l’épargne et l’augmentation du service de la dette des ménages, elle va calmer le marché et modérer les surenchères, précise ­Charles ­Brant.

Selon l’APCIQ, le nombre de transactions devrait diminuer de 12 % en 2022, pour revenir au même point qu’avant la pandémie, en 2019. Le prix médian des unifamiliales ne devrait grimper que de 3 %, loin du 23 % de 2021 et du 13 % de 2020.

Pandémie et retour sur le marché

Un autre facteur devrait venir améliorer les conditions de marché cette année : la fin anticipée de la pandémie. La ­COVID-19 a retardé les plans de vente de propriété de nombreux ménages et, si le ­Québec réussit à se débarrasser des vagues successives du virus, plusieurs pourraient être tentés de passer à l’action.

« ­Oui, il y a des gens qui ont décidé de ne pas mettre leur maison à vendre à cause de la pandémie, explique la ­vice-présidente et chef des opérations au ­Groupe ­Sutton ­Québec, ­Julie ­Gaucher. Le taux de transmission du virus était très élevé et ils ne voulaient pas laisser entrer des visiteurs, des étrangers à l’intérieur de leur propriété. »

Dans le même ordre d’idées, plusieurs ­baby-boomers ont retardé leur déménagement vers une résidence pour personnes âgées (RPA), ayant le virus en tête, ­ajoute-t-elle.

Matthieu ­Arseneau parle lui aussi d’« offre refoulée » et pense que le nombre de propriétés à vendre dans la province va grimper avec le retour des ­baby-boomers sur le marché en 2022, eux qui devraient se diriger vers l’achat d’une copropriété ou encore vers une place en ­RPA ou en centre d’hébergement de soins de longue durée (CHSLD).

Accalmie importante

Matthieu ­Arseneau prévoit que les prix continueront de monter jusqu’à la ­mi-année. Passé ce point, il devrait y avoir une accalmie importante  sur le marché et une stagnation du montant payé pour faire l’acquisition d’une propriété.

« D’ici 2023, le marché sera beaucoup plus typique, ­croit-il. Les mises en chantier demeureront soutenues, car il reste toujours une grande volonté d’investir dans le marché immobilier, ce qui devrait aider pour l’inventaire de propriétés. Je m’attends à ce que le marché desserre en deuxième moitié de 2022. »

Cette relative détente du marché devrait donner des occasions qui n’étaient pas offertes aux acheteurs depuis deux ans. « ­Il y aura des occasions d’acquisition à des conditions beaucoup moins stressantes en 2022 », opine ­Charles ­Brant.

Migration et télétravail

Ces occasions risquent toutefois de se trouver plutôt loin des grands centres, particulièrement de l’île de ­Montréal. Les chiffres de l’APCIQ révèlent que de plus en plus de résidents de la région métropolitaine de recensement (RMR) de ­Montréal décident de déménager en banlieue éloignée.

Les résidents du ­Grand ­Montréal ont représenté 25 % des acheteurs de propriété ailleurs au ­Québec entre août 2020 et avril 2021. Au cours de cette période, leur proportion a grimpé de 9 % dans ­Lanaudière et la ­Montérégie, de 8 % en ­Estrie et en Gaspésie ainsi que de 10 % en ­Mauricie. La tendance aura été accélérée par l’arrivée massive du télétravail au sein des entreprises québécoises en raison de la pandémie.

« Étant donné le contexte des prix à ­Montréal, les régions seront les gagnantes en 2022, avec des coûts beaucoup plus abordables, fait remarquer ­Charles ­Brant. De plus en plus de gens se disent qu’ils n’ont pas la capacité financière pour trouver une propriété dans les environs de ­Montréal et cherchent des secteurs plus abordables. »

Les acheteurs devront toutefois scruter attentivement l’endroit où ils désirent s’installer, prévient ­Charles ­Brant. Dans certaines municipalités, un ajout de demande relativement limité peut resserrer rapidement les conditions du marché.

« ­De petits chiffres peuvent avoir de grands effets, note le professeur et directeur de l’École d’urbanisme de l’Université ­McGill, ­Richard ­Shearmur. Mille personnes qui quittent la région montréalaise, c’est environ 0,025 % de sa population. Mais 1000 personnes de plus en ­Gaspésie, c’est une croissance de 11 %. Si dix personnes débarquent dans un village où seulement quatre maisons sont à vendre, il y aura inévitablement de la surenchère. » 

 
 
 
Par CLAIRE HERARD