Immeuble et ses tares.
Les propriétaires vendeurs n’y voient pas de véritables problèmes. Les acheteurs ont aussi tendance à les banaliser. Voici cinq tares qui peuvent frapper un immeuble et dont les conséquences possibles sont à prendre au sérieux.
Amiante, fondations qui s’effritent, défauts de structure, ancienne culture de cannabis, entrée d’eau désuète… «On habite ici depuis plusieurs années et ça ne nous a jamais affectés», disent les vendeurs. «On aime la maison et ces problèmes-là ne nous dérangent pas», disent les acheteurs.
Malgré l’absence de conséquences immédiates, ces problèmes sont de véritables tares, qui plombent la valeur d’une propriété. Les réparations peuvent s’avérer coûteuses et la revente, très compliquée.
Le marché immobilier a beau être vigoureux, la tolérance à ces problèmes a plutôt tendance à diminuer. On doit donc supposer que dans cinq ou dix ans, ces tares rebuteront encore plus d’acheteurs qu’aujourd’hui.
Amiante
L’amiante se retrouve dans plusieurs matériaux qui ont été mis en place avant 1980: vermiculite (isolant dans les combles), plâtre, stuc, carreaux de plancher en vinyle, gaines et plaques isolantes pour systèmes de chauffage.
Tant que le matériau n’est pas remué ou effrité, il n’y a aucun risque que les fibres d’amiante se logent dans les poumons et nuisent à la santé. Cela incite encore beaucoup d’acheteurs à banaliser l’amiante. Elle constitue cependant un véritable problème qui peut leur coûter très cher lors de travaux de rénovation ou à la revente.
Pour la vermiculite, la pratique lors des transactions est bien établie: on la fait analyser et si elle contient de l’amiante, les vendeurs se chargent de la faire retirer par une entreprise de décontamination.
Le contexte d’une transaction peut aussi s’avérer propice pour exiger le retrait d’autres matériaux contenant de l’amiante, comme des gaines isolantes sur des conduits de chauffage ou des carreaux de plancher en vinyle.
Si vous avez de grands projets de rénovation et que les murs de plâtre et le stuc au plafond ont plus de 40 ans, alerte rouge! Le retrait de ces matériaux pourrait s’avérer beaucoup plus coûteux que prévu s’ils contiennent de l’amiante et que des mesures de sécurité exceptionnelles s’imposent pour protéger la santé des travailleurs.
Fondations friables
Le béton des fondations s’effrite «à la cuiller», sans qu’on le percute avec force. «Ça fait 30 ans que je suis ici et la structure n’a jamais bougé», déclare le propriétaire.
N’importe quel béton, qu’il ait 10 ans ou 100 ans, doit être sain. Les premiers millimètres de la surface peuvent tomber en poussière, mais si on parvient à gruger au-delà de la surface sans outil spécialisé, on a affaire à un mauvais béton, qui se désagrège par contact répété avec l’humidité.
Le béton des fondations fait autour de 25 cm d’épaisseur. Il peut se produire beaucoup d’effritement avant qu’il ne soit affaibli au point de ne plus arriver à supporter le poids de la structure des planchers et de la maçonnerie des murs extérieurs.
Sur le marché très concurrentiel des petits plex, il peut s’avérer tentant de ne pas considérer le mauvais béton comme une tare. Il pourrait effectivement s’écouler encore des dizaines d’années avant qu’une intervention devienne absolument nécessaire. Sachez cependant que la seule véritable solution est le remplacement par du béton neuf. Pour un seul des quatre murs de fondation, la facture peut atteindre 20 000 $.
Défauts de structure
Excaver le sous-sol sans modifier les semelles de fondation. Retirer un mur porteur sans compenser par l’ajout d’une poutre et de colonnes. Stopper un affaissement graduel en confectionnant une colonne avec des retailles de bois appuyées sur une grosse roche. Un inspecteur en préachat devrait être en mesure de repérer ces erreurs qui rendent une structure instable.
Même si les planchers sont droits et qu’il y a absence de fissures dans les murs, les modifications artisanales aux éléments de structure devraient toujours être revues par un ingénieur ou un architecte.
Les risques d’affaissement sont bien réels et il vaut mieux prévenir que guérir. Pour quelques milliers de dollars de correctifs, vous dormirez tranquille et, à la revente, vous pourrez déclarer que le bâtiment est tout à fait stable, documents à l’appui.
Culture de cannabis
La culture du cannabis requiert un environnement très humide. Dans une maison, cette abondance d’humidité provoque inévitablement la croissance de moisissures, sur la surface ou à l’intérieur des murs et des plafonds.
Le vendeur d’une maison qui a servi à cultiver du cannabis est tenu de le déclarer, même si toutes les traces ont été retirées. Celui qui achète devra faire la même déclaration au moment de la revente. C’est pour cela que toute décontamination doit être réalisée et documentée par une firme spécialisée.
L’inspecteur en préachat devrait reconnaître les signes d’une ancienne culture de cannabis, comme des traces de moisissures, des plafonds de sous-sol blanchis ou des installations électriques altérées.
Étant donné le risque que des moisissures et des matériaux pourris subsistent dans des endroits non visibles, la valeur de propriété s’en trouve lourdement plombée, jusqu’à ce qu’un expert déclare que les travaux de décontamination ont été exécutés correctement.
Entrée d’eau désuète
Tant qu’elles ne sont pas remplacées, les entrées d’eau en acier galvanisé et en plomb demeurent un problème. La valeur de la propriété s’en trouve peu touchée, mais de moins en moins d’acheteurs souhaitent vivre avec les risques que représente cette plomberie désuète.
Après 30 ans, l’acier galvanisé s’oxyde de l’intérieur. Le débit et la pression d’eau diminuent. Au retour des vacances, de l’eau couleur rouille sort des robinets. Une fuite peut se produire à tout moment.
Le plomb dans l’eau est nocif pour la santé. Les teneurs en plomb mesurées dans l’eau potable de Montréal sont la plupart du temps inférieures à la norme québécoise de 0,01 mg/L. On retrouve quand même de plus en plus d’acheteurs pour qui ce risque est inacceptable, notamment parmi ceux qui cherchent à fonder une famille ou qui ont déjà de très jeunes enfants.
Il n’en coûte qu’entre 1200 et 3000 $ pour remplacer la tuyauterie d’alimentation en eau potable désuète entre l’immeuble et le branchement au réseau municipal. À cela s’ajoutent les frais pour refaire l’aménagement paysager.
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